اهمیت الحاق ۲۹۵ هکتار اراضی به محدوده شهر و تأثیر آن بر درآمد شهرداری
از سال ۱۳۶۴ همگام با اجرا و ابلاغ سیاست‌های دولت مبنی بر خودکفایی شهرداری‌ها و بی نصیب ماندن آن نهاد از بودجه و اعتبارات دولتی، شهرداری‌ها را وادار به خلق ابتکارات در جهت کسب درآمد برای اداره شهرها نمود تا اداره روزمره شهرها دچار توقف نشود از این‌رو در یک تقسیم‌بندی کلی
درآمد شهرداری به دو بخش تقسیم می‌گردد:
۱- منبع درآمدهایی که توسط قانونگذار در قانون و مقررات شهرداری (مصوب مجلس شورای اسلامی) تنظیم و تنسیق یافته است.
۲- بخشی دیگر از درآمدها در ماده ۷۱ قانون وظایف و انتخابات شورا که بعنوان یکی از وظایف شوراهای شهر برشمرده شده است تصویب لوایح برقراری انواع عوارض میباشد شورای شهر بعنوان وضع کننده قوانین محلی این وظیفه خطیر را برعهده دارد. پُر واضح است اخذ عوارض مذکور بعنوان یکی از درآمدهای شهرداری دارای اقسام و انواع متعددی است که شورای شهر بنا به وظایف مصرح قانونی خویش همه ساله این اقسام از درآمدها را تحت عنوان لایحه‌ای به نام لایحه درآمدی شهرداری تصویب و تنظیم می‌نماید. لذا از بیان آن در این نوشتار خودداری می‌شود. لیکن در خصوص قسم اول منابع درآمدزایی شهرداری که در مقررات شهرداری بدان اشاره و مورد تأکید قانونگذار قرار گرفته بطور اختصار و بعنوان نمونه مواردی از آن ذکر می‌گردد.
الف) بها خدمات یکی از منابع درآمدی شهرداری است که در ماده ۳۰ آئین نامه مالی شهرداری‌ها به آن اشاره شده است به این نحو که (هر شهرداری دارای تعرفه‌ای خواهد بود که در آن کلیه عوارض و بهای خدمات و سایر خدمات که بوسیله شهرداری و مؤسسات تابعه و وابسته به آن وصول یا تحصیل می‌شود) که دقیقاً یکی از مجوزهای قانونی که شورای شهر را در برقراری و تصویب عوارض (قسم دوم درآمد شهرداری) مکلف می‌نماید همین ماده قانونی است.
ب) بند ۴ ماده ۲۹ آئین نامه مالی شهرداری درآمدهای حاصل از وجوه و اموال شهری را از اقسام دیگر منابع درآمدی ذکر کرده است بعنوان نمونه به سود حاصل از وجوه موجود نزد بانک‌ها اشاره کرد علاوه بر آن شهرداری در قبال فروش یا اجاره املاک خود کسب درآمد می‌کند. بطور کلی در ماده قانونی مذکور درآمدهای شهرداری را به اقسام مختلفی تقسیم‌بندی نموده که همانگونه مذکور افتاد اخذ عوارض بعنوان یکی از درآمدهای مستمر و پایدار که دارای اشکال گوناگونی بوده، یکی از این قسم‌ها مصرح در ماده قانونی مزبور میباشد.
ج) یکی از منابع مهم دیگر که نقش اساسی و پُررنگی در درآمد شهرداری ایفا می‌کند الحاق اراضی به محدوده شهر است که این مهم با توجه به اوضاع و احوال و نیاز شهر در مدت زمان‌هایی علی الاصول ۱۰ ساله (مدت زمان بازنگری طرح جامع) به محدوده شهر اضافه خواهد شد گرچه آخرین بازنگری طرح جامع شهر سقز در سال ۱۳۹۰ روی داده، اما به همت مسئولین این الحاق مذکور با این وسعت و گستردگی و خارج از بازه زمانی قانونی خود صورت گرفته، اقدامی بس بزرگ و ستودنی است که در باب اهمیت موضوع بایستی گفت که علاوه بر وجود منبع درآمد برای شهر، وقوع این مهم نه تنها به ایجاد شهر مطلوب از نقطه نظر شهرسازی کمک شایان و انکارناپذیری می‌کند بلکه از بروز جرایم و تخلفات عدیده ساختمانی و گسترش سکونت‌گاه‌های غیر قانونی جلوگیری خواهد نمود.
لذا به بیان یکی از فواید مهم و اساسی این الحاق بر درآمد شهرداری می‌پردازیم که در یک نگاه کلی شهرداری می‌تواند به سه طرق مختلف از این الحاق کسب درآمد نماید:
۱- دریافت اراضی در قبال ورود به محدوده توسعه و عمران شهر (تبصره ۴ ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک):
محدوده خدماتی یکی از محدوده‌های تعریف شده شهری است که شهرداری بعنوان یکی از مراجع قانونی مکلف به ارائه خدمات و ایجاد تأسیسات شهری در آن است ورود به محدوده خدماتی شهرداری، ضمن ایجاد تکالیف قانونی برای شهرداری حقوقی را برای مالکین اراضی و املاک ایجاد می‌کند که برخورداری از این حقوق سبب تمایل مالکین به توسعه محدوده خدماتی شهرداری‌ها است پس از توسعه محدوده شهر، اراضی مربوطه تفکیک و جهت احداث ساختمان آماده می‌شود. این گونه اقدامات عمرانی سبب توسعه جمعیت -افزایش تردد- تعریض معابر و میادین و گسترش خدمات شهری می‌گردد علاوه بر این محدوده جدید نیازمند زیر ساخت‌های شهری و تأمین اراضی مورد نیاز جهت تأسیسات شهری است که طبیعتاً تحمیل هزینه‌های فوق بر ساکنین آن محدوده شهر منطقی نیست از این رو قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری راه‌حل عادلانه‌ای را پیموده که تبصره ۴ این ماده واحده بیان می‌دارد: (در مواردی که تهیه زمین عوض در داخل محدوده‌های مجاز برای قطعه‌بندی و تفکیک و ساختمان سازی میسر نباشد و احتیاج به توسعه محدوده مزبور طبق طرحهای مصوب توسعه شهری مورد تأیید مراجع قانونی قرار بگیرد، مراجع مزبور می‌توانند در مقابل موافقت با تقاضای صاحبان اراضی برای استفاده از مزایای ورود به محدوده توسعه و عمران شهر، علاوه بر انجام تعهدات مربوط به عمران و آماده سازی زمین و واگذاری سطوح لازم برای تأسیسات و تجهیزات و خدمات عمومی، حداکثر تا ۲۰ درصد از اراضی آنها را برای تأمین عوض اراضی واقع در طرحهای موضوع این قانون و همچنین اراضی عوض طرحهای نوسازی و بهسازی شهری، بطور رایگان دریافت نمایند.)
بنابراین شرط برخورداری از اراضی موضوع این تبصره ورود به محدوده توسعه و عمران شهر است که شهرداری می‌تواند حداکثر تا ۲۰ درصد از کل اراضی مالکیتی که ملکشان به محدوده شهر ورود به الحاق پیدا نموده دریافت تا برای تأمین عوض اراضی واقع در طرح‌ها آن را تخصیص دهند که این خود جزو دارایی و ثروت شهر منظور خواهد شد.
۲- به مالکیت درآمدن معابر و شوارع حاصل از تفکیک (تبصره ۴ ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری):
براساس تبصره ۴ از ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری معابر و شوارع عمومی که در اثر تفکیک اراضی احداث می‌شود، متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن به هیچ عنوان وجهی به مالک پرداخت نمی‌نماید و قانونگذار پا را از این فراتر گذاشته و سقفی نیز برای این مهم منظور نمود و شهرداری را مستحق حداکثر ۲۵ درصد از باقمیانده اراضی پس از کسر و تأمین سرانه فضاهای عمومی و خدماتی در تخصیص آن به شوارع و معابر دانسته است. بدیهی است یکی از وظایف و تکالیفی که قانونگذار برای مالکینی که ملکشان به محدوده شهر الحاق می‌شود انجام دادن اقدامات مربوط به تفکیک اراضی مزبور است. به عبارتی در ماده ۱۰۰ قانون شهرداری هرگونه استفاده از ملک را منوط به انجام این مهم و اخذ پروانه نموده است (ماده ۱۰۰ مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند). پُر واضح است که به محض انجام دادن امر تفکیک برابر نص صریح ماده قانونی مذکور شوارع و معابری که در اثر تفکیک از ملک منتزع می‌شوند بطور رایگان به ملکیت شهرداری در می‌آید و برابر تبصره ۶ ماده ۹۶ قانون.ش، ملکیت شهرداری بر آن تثبیت می‌گردد. بدیهی است که معابر شریان‌های حیاتی شهر هستند که اماکن مسکونی- تجاری- اداری بطور کلی محلات شهری را با یکدیگر ارتباط می‌دهند و در تبیین به مالکیت درآمدن رایگان معابر و شوارع به شهرداری بایستی گفت مالکینی که اقدام به تفکیک اراضی خود می‌نمایند بخوبی به این مهم واقفند که کمال انتفاع از ملک منوط به وجود معابر و دسترسی و ارتباط قطعات تفکیکی از طریق آن است و اساساً یکی از عوامل مؤثر در ارزش افزوده اراضی پس از تفکیک، ایجاد معابر است از همین‌رو است که قانونگذار در ماده قانونی مذکور صریحاً و بدون پرداخت عوضی مالکیت شهرداری را در مورد معابر عمومی اعلام نموده است. بنابراین پس از آنکه اسناد تفکیکی اراضی براساس نقشه ارائه شده مالک و تأیید شده از سوی شهرداری صادر شد. مالکیت مالک یا مالکین نسبت به معابر جدید الاحداث ساقط می‌گردد.
۳- قدرالسهم شهرداری مربوط به سرانه فضای عمومی و خدماتی (تبصره ۳ ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری):
برابر تبصره ۳ ماده ۱۰۱ قانون مذکور در اراضی بیش از مساحت پانصد مترمربع، شهرداری جهت تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی می‌تواند تا سقف ۲۵ درصد از مساحت کل پلاک در حال تفکیک یا افراز را اخذ و از ۷۵ درصد باقیمانده نیز بابت تأمین شوارع و معابر عمومی شهر ۲۵ درصد آن را دریافت نماید که در مجموع حداکثر قدرالسهم شهرداری از کل پلاک تفکیکی ۷۵/۴۳ درصد خواهد بود.
شایان ذکر است سقف تعلق بخشی از اراضی جهت تأمین سرانه فضای عمومی و خدمات ۲۵ درصد بوده و بیش از آن شهرداری مجاز به دریافت رایگان نخواهد بود. بدیهی است در صورت لزوم و نیاز به تخصیص بیشتر از ۲۵ درصد اراضی، شهرداری‌ها مکلف به پرداخت قیمت و یا عوض مقدار مازاد به مالکین می‌باشند.
نکته دیگر آنکه تعلق حداکثر ۲۵ درصد از باقیمانده اراضی مربوط به شوارع و معابر، دارای ملاک و معیار قانونی بوده و شهرداری در هر حال مجاز به دریافت و انتزاع کامل آن به رایگان میباشد. کما اینکه در متن تبصره ۳ ماده قانونی مزبور این مقدار با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک یا مالکین، تعیین و دریافت خواهد شد.
علیهذا اگر به هر دلیل امکان تأمین انواع سرانه فضای عمومی و خدماتی و شوارع و معابر البته با معیار و ملاکی که در فوق آمد، میسر نباشد شهرداری‌ها می‌توانند به تناسب و صد البته با ملاک قرار دادن میزان واقعی ارزش افزوده ایجاد شده برای مالکین پس از تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت را به نرخ کارشناسی دریافت نمایند و در هر حال شهرداری از این مهم درآمد قابل توجه‌ای کسب می‌نماید.
نتیجه گیری:
بنابر آنچه عنوان شد الحاق اراضی مذکور به محدوده شهر سقز تأثیر شگرفی بر درآمد شهرداری می‌گذارد و اداره شهر را متحول خواهد نمود. علی ایحال در باب اهمیت این موضوع بایستی گفت در صورتی که مسئولین و متولیان امر با بررسی دقیق و کارشناسانه و با در نظر گرفتن فاکتورهایی از جمله جمعیت و… احساس نمایند که به وسعت و محدوده شهر افزوده گردد، باید از هیچگونه کوشش و تلاشی در جهت رفاه حال شهروندان و توسعه شهر دریغ نورزند چرا که در غیر اینصورت تبعاتی چون ساخت و سازهای بی‌رویه- تفکیک‌های غیر مجاز- تخریب اراضی کشاورزی- تغییر کاربری اراضی و جرایم و تخلفات دیگری بروز پیدا خواهد کرد، که آنگاه آسیب و لطمات جبران ناپذیری به پیکره شهر و نظم اجتماعی شهروندان وارد خواهد نمود. و از همه مهمتر آیندگان و نسل‌های بعدی نیز از این واقعه مصون نخواهند ماند. در پایان جا دارد از بانیان و دست اندرکاران و مسئولان علی الخصوص نماینده محترم مجلس شورای اسلامی و کلیه کسانی که به نحوی از انحاء در تحقق این مهم نقش بسزایی داشته‌اند و در این بادی متحمل رنج‌ها و مشقت‌‌های زیادی شده‌اند تشکر و قدردانی نمود. و دست آخر از مسئولان شهر انتظار می‌رود متعاقب این الحاق به محدوده شهر در خصوص تفکیک قانونی- اصولی- حقوقی- ایمنی و منطبق با ضوابط شهرسازی اهتمام کامل نمایند.
حسین خضری – وکیل پایه یک دادگستری و کارشناس ارشد حقوق خصوصی
کد خبر: 18003
با سلام
نویسنده محترم اصلاح بفرمایند
قدرالسهم شهرداری از کل پلاک مفروض، ۴۳٫۷۵% میباشد.
عضو شويد تا بتوانيد نظر دهيد. ]